Vente d’un immeuble locatif : ce qui peut réduire, ou alourdir, l’impôt sur le gain en capital

Vous vendez un condo que vous louiez depuis des années, avec un joli profit à la clé? L’impôt sur le gain en capital sera probablement moins élevé que prévu, à condition de ne rien oublier, explique la planificatrice financière Marie-Ève Mc Lean dans une chronique de La Presse.

Le gain en capital, c’est la différence entre le prix de vente d’un bien et son coût d’achat. Quand on vend une propriété secondaire ou un immeuble locatif, ce gain est imposable.

Ce qui réduit la facture

Premier élément : les frais liés à l’achat et à la vente. Selon Mme Mc Lean, les frais de notaire, le droit de mutation immobilière (la fameuse taxe de bienvenue), les frais de courtage immobilier et les frais d’arpentage engagés lors de la vente « viennent modifier le prix d’achat et de vente ». Autrement dit, ils augmentent votre coût ou réduisent votre prix de vente, et donc le gain imposable.

Deuxième élément : les dépenses en capital. Il s’agit des travaux qui ont ajouté de la valeur à la propriété, comme la construction d’un garage ou d’un nouvel étage. Ces sommes peuvent s’ajouter au prix d’achat et réduire d’autant la plus-value imposable.

Ce qui peut l’alourdir

L’amortissement, aussi appelé déduction pour amortissement, permet au propriétaire d’un immeuble à revenus de répartir le coût d’achat sur plusieurs années et de réduire ainsi son impôt annuel. Le revers de la médaille : au moment de la vente, il peut y avoir une récupération d’amortissement à ajouter au revenu imposable. « Ce sera à vérifier », prévient la planificatrice, puisque bien des propriétaires ignorent si leur comptable a utilisé cette stratégie.

Un cas concret

La chronique de La Presse présente le cas d’une travailleuse autonome de 52 ans qui a acheté un condo en 2015, l’a loué, puis l’a revendu cette année. Il lui reste 135 000 $ de la transaction, et elle prévoit environ 50 000 $ d’impôt sur le gain. Selon la planificatrice, l’imposition pourrait être moindre qu’elle ne l’anticipe une fois les frais pris en compte.

Les travailleurs autonomes ont en outre leurs propres obligations : verser des acomptes provisionnels, c’est-à-dire payer leur impôt par versements trimestriels, et assumer eux-mêmes la part de l’employeur au Régime de rentes du Québec.

En bref

• Les frais de notaire, la taxe de bienvenue, le courtage et l’arpentage réduisent le gain imposable.
• Les rénovations qui ajoutent de la valeur s’ajoutent au coût d’achat.
• L’amortissement réclamé dans le passé peut créer une récupération imposable à la vente.

Avant de produire votre déclaration, rassemblez vos factures et vérifiez avec votre comptable. Les guides de Revenu Québec et de l’Agence du revenu du Canada détaillent les règles applicables.