Commerces de détail : 1,5 million de pieds carrés en chantier, un creux de dix ans au Canada selon JLL

La construction d’espaces commerciaux est tombée à son plus bas niveau en dix ans dans les principaux marchés canadiens, selon un rapport de la société immobilière commerciale JLL rapporté par Le Devoir.

Les mises en chantier dans le commerce de détail ont totalisé 1,5 million de pieds carrés au premier semestre. C’est moins que les 2,7 millions de pieds carrés de la même période l’an dernier.

L’écart est plus frappant sur dix ans : au premier semestre 2016, on en comptait 5,3 millions.

Le précédent creux de la décennie remontait à 2023, avec 1,9 million de pieds carrés.

Construire coûte trop cher

Paul Ferreira, vice-président principal de JLL responsable du commerce de détail, attribue le recul à trois facteurs. D’abord, la hausse des coûts de construction. Ensuite, la popularité grandissante de la rénovation d’espaces existants, surtout dans les centres commerciaux. Enfin, l’annulation de projets résidentiels qui devaient comporter des magasins au rez-de-chaussée.

Résultat : moins de choix pour les commerçants qui veulent croître. « Les commerçants qui souhaitent se développer ont aujourd’hui plus de mal à trouver des locaux qu’il y a cinq ou dix ans », a-t-il expliqué vendredi. Ils doivent adapter leurs formats aux locaux qui se libèrent.

Le taux d’inoccupation, c’est-à-dire la proportion de locaux vacants, reste faible dans la plupart des catégories. Les signatures de baux ont aussi diminué. La raison tient en une phrase, selon M. Ferreira : « avant tout, il n’y a pas d’espaces disponibles pour s’installer ».

Pour l’entrepreneur qui veut ouvrir une boutique, la rareté a donc un prix : moins d’options et des locaux qu’il faut souvent réaménager. Le rapport ne chiffre toutefois pas l’effet sur les loyers.

Les propriétaires trient leurs locataires

Devant une offre rare, les bailleurs choisissent avec plus de soin. « L’offre est difficile à concrétiser », a résumé le dirigeant. Les propriétaires qui ont des locaux à louer sont, selon lui, beaucoup plus prudents dans leurs décisions à long terme.

Les épiceries ont la cote. Depuis la pandémie, elles sont vues comme des locataires stables : elles n’ont pas eu à fermer lorsque l’économie s’est arrêtée. Elles attirent des clients chaque semaine et vendent des produits essentiels, ce qui les protège mieux de l’inflation.

Pharmacies, banques et services à la personne aiment s’installer à côté d’elles, ce qui aide les propriétaires à remplir leurs immeubles.

Les chiffres de JLL le confirment. Parmi les nouveaux immeubles construits depuis 2022 dans la catégorie des « besoins quotidiens », 96 % ont une épicerie comme locataire principal, contre 74 % entre 2016 et 2021.

Les restaurants en tête des ouvertures

Au premier semestre, les épiceries se classaient au troisième rang des annonces d’ouvertures. Les établissements de restauration dominaient avec 33 % des annonces, devant les détaillants de vêtements et d’accessoires, à 26 %.

M. Ferreira y voit un appétit persistant pour les repas au restaurant depuis la pandémie, et l’attrait de nouveaux concepts et de nouvelles marques arrivés sur les grands marchés canadiens. Il doute toutefois que la croissance des restaurants à service rapide, y compris haut de gamme, soit durable.

« À mesure que les consommateurs seront confrontés à des contraintes quant à leur budget consacré aux repas à l’extérieur, je pense que le marché commencera à réagir en conséquence », a-t-il prévenu.